房屋买卖,卖方违约,买方可起诉要求强制过户

案号:(2016)沪0107民初15002号

本案是一起较为典型的房屋买卖合同纠纷,之所以说“典型”,是因为此类纠纷多源自卖家的违约(出于各种原因不肯配合买方过户)。买家在付清全部房款、《房屋买卖合同》中约定的过户时间到来后,卖方竟然不知所踪。本人接受买家(本案原告)委托,立即向法院提起诉前保全,唯恐卖方一房二卖或者出现其他可能影响房屋过户的障碍(据打听卖方已债台高筑)。我方查封房屋后的第二天,嘉定法院也轮候查封了该房屋(实在是无比惊险)。

由于卖方的隐匿行踪,导致法院传票无法送达,只得公告送达。公告期满,本案开庭时,卖方仍未到庭。法院判决房屋强制过户,并由卖方承担相应的违约金及本案的诉讼费。

目前上海的房价一直居高不下,常有忽然暴涨的情形发生,很多卖家受利益驱使,往往会对买家违约,在买家筹集房款(或等待银行审批贷款)的过程中将房屋提高价格卖给他人。如买方作为原告起诉,务必要将房屋查封,这样才能保障自身权利的实现。(如在诉讼过程中房屋产权发生转移或被设置抵押、被查封,对于买方来说都是极大的麻烦)

只有转账凭证,没有借条也可以主张债权

案号:(2017)沪0117民初3285号

本案是恒洋所代理的最高院《关于审理借贷案件的司法解释》出台后,仅有转账凭证,没有借条,而取得胜诉的第一起案件。

在司法解释出台之前,恒洋律师也代理过类似的案件,只有转账凭证,没有借条,法院对于原被告是否成立借贷关系的审查十分严格,对原告的举证责任要求较高(但实践中,没有借条的借款往往发生于熟人之间,较难举证)。

司法解释出台之后,原告凭转账凭证即可主张借贷关系起诉,如被告抗辩双方之间不成立借贷关系,则由被告举证(比如双方存在其他经济往来)。

本案就是一起朋友之间的借款,原告碍于情面没有要求被告出具借条。后两人交恶,被告避而不见,否认借款的事实。因此原告委托本人提起诉讼,庭审中,被告百般抵赖,否认该笔款项系借款,却无法提供相应的证据,被法庭驳回抗辩。

最终法院判决被告承担还款责任,本案胜诉。

 

房屋系一方婚前财产,离婚后能否主张居住权?

案号(2015)长民三(民)初字第2089号

房屋系夫妻一方的婚前财产,离婚后,另一方主张居住权的,是否可以得到支持?这个问题需要个案分析。本案中,法院驳回了原告(女方)的诉讼请求。

恒洋所接受男方的委托,指派龚坚律师代理了他与女方之间由于离婚而引发的一系列诉讼。男女双方为再婚夫妻,男方为军队离休干部,比女方年长近二十岁。二人婚后,女方搬来干休所与男方同住。该房屋系多年前男方与前妻(已去世)用军龄、职级购买的军产房(军产房不能上市交易,只能在军队内部流转)。而女方在与前夫离婚时,其前夫自愿放弃杨浦区房屋的产权(如此该房屋的产权人即为女方及其子二人,该房屋由其子实际居住)。本案的男女双方经法院判决离婚后,女方提起用益物权之所,主张对干休所房屋的居住权,理由是生活困难、无房居住。

在庭审中,龚坚律师作为被告代理人对女方的主张一一予以反驳,女方作为事业单位退休人员,每月可领取五、六千元的养老金,且其与其子共有的杨浦区房屋面积为一百多平方的三房一厅,所谓的“生活困难”、“无法居住”实属无稽之谈。况且,干休所房屋属男方婚前财产,与女方无任何关联。最关键的一点是,本案涉诉时,双方的财产分割案件也在同时进行中,经法院审理查明,双方婚姻存续的六、七年间,男方所有的存款、离休金及各类补贴,均被女方占有。据此,法院最终判决驳回女方的全部诉讼请求,我方胜诉。

离婚后无处居住的确属于“生活困难”的一种情形,通常情况下,另一方应给予一定的经济补助(以两年的房租为限)。但本案中,女方显然不符合此条件,因此法院的判决是正确并且公正的。

一审判决后,女方又提起上诉,又被二审法院驳回。

虹口青年律师联谊会成立

5月12日,虹口区青年律师联谊会在虹口区图书馆举行成立大会。区司法局、团区委、区青联、市律协以及恒洋所律师代表参加本次活动。

会议通过了联谊会章程,选任联谊会会长,并为联谊会授牌。随后,联谊会骨干律师作了交流发言。

据了解,目前,虹口40周岁以下青年律师占比60%,已经成为虹口律师界的主力。虹口区青年律师联谊会成立后,将作为上海市律师协会虹口工作委员会的内设组织,更好地吸纳优秀青年律师为虹口的法制建设作贡献,更好地服务区域发展大局。